وام های معیوب در بازار ملک - اسلیم فا

در این گزارش همچنین یکی از مهم ترین موانع تحقق اهداف دولت در حوزه تامین مسکن و ساماندهی بازار ملک، وام های معیوب در این بازار عنوان شده است. این وام های معیوب هم اکنون به تسهیلاتی ناکارآمد برای هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن تبدیل شده است چراکه در نتیجه ناکارآمد بودن این وام ها عملا توان ساخت و خرید مسکن تقویت نشده و هم سازنده ها و هم خریداران مصرفی مسکن به اجبار و به دلیل ناتوانی از حضور در بازار، از بازار به حاشیه رانده شده اند.

در این گزارش با اشاره به سیاست های ناکارآمد و عملکرد ناپیروز دولت در بخش مسکن اعلام شده است که از مهم ترین موضوعاتی که در این زمینه می توان به آن اشاره نمود عدم تحقق اهداف و عدم اجرای سیاست های بازآفرینی شهری است. با وجود اینکه نزدیک به 10 سال از تصویب قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری و سایر قوانین مرتبط با این حوزه سپری می گردد، اما عملا دولت پیروز به دستیابی به اهداف معین شده در این زمینه نبوده است.

در قالب قوانین موجود از جمله قانون برنامه ششم توسعه نیز دولت مکلف به نوسازی سالانه 270 محله فرسوده در کشور بوده که متوسط تحقق این برنامه در کشور سالانه تنها حدود یک تا دو درصد اعلام شده است؛ معادل دستیابی 10 تا حداکثر 20 درصدی به اهداف برنامه ششم در این زمینه.

این در حالی است که از زمان تصویب قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده تنها 47 درصد از واحد های مسکونی ساخته شده در بافت های فرسوده از تسهیلات کم بهره نوسازی برخوردار شده اند. این در حالی است که در یک آمار دیگر ضریب تحقق عملکرد دستگاه های اجرایی استانی و شهرداری ها در اقدام مشترک برای تعریف پروژه های نوسازی بافت های فرسوده تنها حدود 22 درصد بوده است.

در این گزارش تاکید شده است: چنین به نظر می رسد تاثیر مجموعه اقدامات مورد احتیاج برای هماهنگی در سطح دولت برای حل این مشکل بیشتر از محدودیت های بودجه ای و اعتباری در عدم تحقق اهداف معین شده در حوزه نوسازی بافت های فرسوده موثر بوده است. به این معنا که در این زمینه نه تن ها مسائل مالی و اعتباری مانع از پیشبرد اهداف معین شده بوده است بلکه آنالیز ها حاکی است عدم همکاری ها و ناهماهنگی ها را می توان به عنوان مشکل عظیم تر در این زمینه معرفی کرد. به ویژه آنکه بعضی از ابعاد موضوع احتیاجمند حمایت تمامی قوا در حل مسائل بوده است.

در این گزارش همچنین یکی از دیگر از مصادیق کارنامه مردودی دولت در بخش مسکن، کم توجهی به تامین مسکن گروه های کم درآمد عنوان شده است. کارشناسان این مرکز در این گزارش تاکید نموده اند که اگرچه بر اساس مصوبه هیات وزیران طی سال های 1396 تا 1400 برنامه ای در قالب مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی به منظور تامین مسکن کم درآمد ها تعریف شد و برای ساخت سالانه 100 هزار واحد مسکونی در این بازه زمانی برنامه ریزی هایی نیز صورت گرفت، اما عملا اقدام درخور توجهی توسط دولت در حوزه تامین مسکن گروه های کم درآمد صورت نگرفته است.

امری که همه دست اندرکاران طرح مسکن اجتماعی به انجام نشدن اقدامات اساسی در مورد اجرای این طرح اذعان دارند. عدم تامین اراضی مورد احتیاج برای پیشبرد این طرح ها و همچنین عدم تامین منابع مورد احتیاج برای اجرای آن ها از مهم ترین موانع عدم تحقق این برنامه ها عنوان شده است. در این گزارش همچنین با استناد به آمار و ارقام و مصادیق اعلام شده به موضوع عدم همگامی فراوری و عرضه مسکن با تقاضای واحد های مسکونی اشاره شده و کارنامه دولت در بخش فراوری و عرضه مسکن نیز کارنامه ای ناپیروز اعلام شده است.

کارشناسان مرکز پژوهش های مجلس ناکارآمدی وام بانکی را یکی از مهم ترین دلایل این موضوع هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضای مسکن اعلام نموده و می افزایند: با وجود اعطای تسهیلات بدون سپرده به ساخت مسکن، با توجه به اینکه به طور میانگین در کلان شهر ها نزدیک به 60درصد هزینه ساخت مسکن صرف تامین زمین می گردد و به سبب اینکه بسیاری از سازندگان در مرحله تامین زمین به این وام احتیاج دارند، به دلیل عدم احراز مالکیت مشمول دریافت نمی شوند.

از این رو در اغلب کلان شهر ها و به ویژه در پایتخت استقبال چندانی از تسهیلات ساخت مسکن صورت نمی گیرد. در واقع در شرایطی که هزینه خرید زمین برای سازنده ها بسیار زیاد است، بهتر است سازوکاری طراحی گردد که در مرحله تهیه زمین برای ساخت امکان استفاده از وام برای سازنده ها فراهم گردد.

در این گزارش همچنین از شرایط نگران کننده نرخ رشد اجاره نشینی به خصوص در شهر های عظیم از جمله تهران انتقاد و اعلام شده است: براساس سرشماری نفوس و مسکن در سال 95 حدود 31درصد از خانوار های کل کشور و 37 درصد از خانوار های شهری و در سال 98 حدود 42درصد از خانوار های شهر تهران در واحد های استیجاری ساکن بوده اند که این آمار در یکی دو سال گذشته با توجه به تحولات مالی و مسکن افزایش نیز داشته است، بنابراین افزایش فشار مالی بر خانوار های اجاره نشین و رانده شدن به حاشیه شهر ها و سکونتگاه های پیرامونی می تواند آسیب های اجتماعی جدی به دنبال داشته باشد. از این رو ساماندهی بازار اجاره مسکن و حمایت از خانوار های مستاجر با خروج از اجاره داری سنتی و راه اندازی نظام اجاره داری امکان پذیر خواهد بود.

در واقع کارشناسان مرکز پژوهش های مجلس، راه چاره ساماندهی بازار اجاره وخروج از بحران رشد فزاینده اجاره نشینی در مقابل کاهش میزان مالکیت مسکن را راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای می دانند که تا به امروز دولت در این زمینه اقدام موثری انجام نداده است. از سوی دیگر ایجاد شفافیت در بازار اجاره، جلوگیری از معین اجاره بهای سلیقه ای، افزایش کنترل شده سالانه اجاره بها، تنظیم قرارداد های اجاره، ارائه خدمات به مستاجر و مالک نیز به وسیله سیستم اجاره داری حرفه ای قابل حصول بوده و برای بازار اجاره کشور به خصوص در کلان شهر ها لازم است.