نسخه فرانسوی پوست اندازی مسکن اجتماعی؛ جزئیات ساز و کار برد- برد برای عرضه و تقاضای مسکن - اسلیم فا

به گزارش خبرنگاران براساس قواعد جدید ساخت و عرضه مسکن مناسب کم درآمدها در فرانسه، شرکت های بزرگ تامین نماینده مسکن حمایتی می توانند علاوه بر خانوارهای فاقد مسکن دارای سقف معینی از درآمد سالانه، دهک های متوسط به بالا را هم در این بازار تحت پوشش قرار دهند. اجاره بها برای دهک های پایین، نصف اجاره بهای روز است؛ اما برای افراد با درآمد بیشتر، مشمول اقتصادیات می شود. مدل کلاسیک تامین اقتصادی ساخت مسکن نیز تغییر نموده ضمن آنکه، معافیت های اقتصادیاتی ساخت جذاب تر و وظایف شهرداری ها سنگین تر شده است.

سازوکار برد- برد برای عرضه و تقاضای مسکن در مدل جدید تامین مسکن اجتماعی شناسایی شد. نتایج مطالعات جدید یک تیم کارشناسی متشکل از نرگس رزبان و کریم احمدی، کارشناسان بازار مسکن، درخصوص نحوه تامین مسکن در کشورهایی که سابقه بلندمدت در اجرای سیاست های حمایتی در بخش مسکن دارند نشان می دهد سیاست تامین مسکن اجتماعی در فرانسه که عقبه طولانی مدت و قابل توجهی در این حوزه داشته، براساس یک قانون جدید پوست اندازی نموده است. به این معنا که مدل تامین مسکن اجتماعی برای اقشار مختلف جامع در سه ضلع شامل، شکل اجرا، تامین اقتصادی و شکل واگذاری به متقاضیان واقعی مسکن دچار دگرگونی مثبتی شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، مدل جدید تامین مسکن اجتماعی که طی سال های گذشته در دنیا و به ویژه بازار مسکن ایران با دو کلید واژه اصلی شامل مسکن کم درآمدها و مسکن اجاره ای شناخته می شود، می تواند با توجه به نتایج این مطالعه در مقطع کنونی مورد توجه ویژه سیاست گذار بخش مسکن قرار گیرد؛ چراکه در سال های اخیر این نگاه در دولت تقویت شده که مسکن اجتماعی در اروپا و آمریکا که سابقه طولانی مدت در اجرای این شکل تامین مسکن را دارند، منسوخ شده است. اما نتایج این مطالعه نشان می دهد مسکن اجتماعی در این کشورها نه تنها یک مدل منسوخ شده نیست؛ بلکه سیاست های مسکن اجتماعی متناسب با درس دریافت از گذشته و شرایط جدید بازار مسکن دنیا، به روز رسانی شده است. این مطالعات نشان می دهد مدل جدید تامین مسکن در فرانسه، براساس یک قانون که به تازگی به تصویب رسیده و به ویژه در پایتخت این کشور به مدل تامین مسکن تا 2025 مشهور شده، یک سازوکار برد-برد و عملیاتی برای دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن با رویکرد مسکن حمایتی را تعریف و اجرایی نموده است.

این سیاست یک هدف معین نیز برای سال 2025 برای شهرداری ها (دولت محلی) در نظر گرفته است.

آنالیز ها حاکی از آن است که یک وجه مشترک میان مدل جدید و مدل کلاسیک تامین مسکن اجتماعی، بازوهای اجرایی آن است. در برنامه جدید تامین مسکن در فرانسه همچون گذشته، دولت، بانک ها، شهرداری، انجمن های محلی از جمله بازوهای اجرایی و در عین حال بازوی اصلی این مدل تامین مسکن، شرکت های سرمایه گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن هستند. در فرانسه، شرکتی به عنوان پاریس هبیتات، به عنوان بزرگ ترین شرکت عرضه مسکن حمایتی شناخته می شود که ترکیبی از بخش خصوصی و شهرداری است. این شرکت که سابقه 100 ساله فعالیت در این حوزه دارد، طی سال های گذشته توانسته حدود 50 درصد از واحدهای مسکن اجتماعی کشور فرانسه را ساخته و در عین حال مدیریت کند. به طوری که سالانه 6 هزار خانوار را به عنوان متقاضی جدید واحد مسکن حمایتی تامین مسکن می نماید. این شرکت از دو شرکت زیرمجموعه شامل شرکت مدیریت ساکنان (اجاره داری) و شرکت ساخت مسکن تشکیل می شود.

آن طور که آنالیز ها معین نموده در مدل کلاسیک مسکن اجتماعی فرانسه، واحدهای مسکونی ساخته شده در این قالب، فقط به شکل اجاره ای به متقاضیان کم درآمد واگذار می شد و ساخت این واحدهای مسکونی کاملا به وام ساخت بلندمدت بانک های دولتی وابسته بود اما در مدل جدید تامین مسکن حمایتی کشور فرانسه، واحدهای مسکونی ساخته شده الزاما یک مسکن اجاره ای نیستند بلکه قابلیت پیش فروش (اجاره به شرط تملیک) را نیز دارند. همین طور، این واحدهای مسکونی در شرایطی خاص به دهک های متوسط و بالاتر هم براساس ظرفیت قابل واگذاری است. در این مدل شرط واگذاری به دهک های متوسط و بالاتر اخذ اقتصادیات از ساکنان آن است که به این ترتیب نرخ اجاره بها برای این گروه از متقاضیان نسبت به گروه های کم درآمد بیشتر محاسبه خواهد شد.

در مدل جدید تامین مسکن اجتماعی، تامین اقتصادی علاوه بر بانک های دولتی، به وسیله اخذ وام از بانک های خصوصی هم امکان پذیر است. دو شرکت زیرمجموعه شرکت پاریس هبیتات، سود کمی از محل ساخت و اجاره داری خانه های مسکن اجتماعی برای خود درنظر می گیرند و بخش زیادی از سود سالانه خود را مجددا در بخش ساخت مسکن سرمایه گذاری می نمایند. اما در این میان آنالیز ها نشان می دهد که محرک اصلی برای حضور و فعالیت شرکت های خصوصی در این بخش، دو مشوق اقتصادیاتی پیش بینی شده برای آنها است. مشوق اول، اقتصادیات بر ساخت یا اقتصادیات بر درآمد حاصل از فعالیت های ساختمانی است که با نرخ 12 تا 21 درصد تخفیف درنظر گرفته شده است. در صورتی که خانه های ساخته شده در قالب مدل تامین مسکن اجتماعی برای یک دوره 6ساله اجاره داده شود نرخ تخفیف از اقتصادیات بر ساخت به شکل حداقلی معادل 12 درصد، در صورتی که برای یک دوره 12 ساله اجاره داده شود نرخ تخفیف به صورت حداکثری معادل 21 درصد و در صورتی که به صورت 9 ساله اجاره داده شود معادل 18 درصد در نظر گرفته می شود.

علاوه بر این، مشوق اقتصادیاتی دوم، معافیت از اقتصادیات بر دارایی املاک این شرکت ها است. مطابق با قانون جدید، شرکت های اجاره داری مشروط به اجاره 15 ساله واحدهای مسکونی، علاوه بر آنکه از معافیت 20 ساله اقتصادیات بر دارایی املاک برخوردار می شوند از سال یازدهم هم امکان فروش واحدهای مسکونی را پیدا می نمایند. در قالب قانون جدید تامین مسکن اجتماعی، سازوکار مناسبی برای سمت تقاضا یعنی مستاجران نیز درنظر گرفته شده است. به این صورت که مستاجران برای واجد شرایط شناخته شدن جهت سکونت در این خانه های مسکن حمایتی براساس دو فاکتور اصلی طبقه بندی می شود. فاکتور نخست، درآمد خانوار و دوم تعداد افراد خانوار است. به این معنی که هر میزان درآمد خانوار کمتر و تعداد اعضای خانوار بیشتر باشد، در اولویت بالاتر برای سکونت در این واحدهای مسکونی قرار می گیرند.

نکته جالب از دیگر قوانین مربوط به سمت تقاضا، آن است افرادی که مطابق با سیستم عنوان شده، واجد شرایط شناخته می شود می توانند بدون محدودیت زمانی در این واحدهای مسکونی سکونت داشته باشند، البته هر چه سطح درآمد خانوار طی سال ها افزایش پیدا کند به گونه ای که از سقف درآمد مشمول مسکن حمایتی بیشتر شود، طبق قانون باید اقتصادیات پرداخت نمایند. برای طبقه بندی مستاجران بر حسب فاکتور اول یعنی درآمد خانوار، سه سطح درآمدی تعریف شده است. سطح نخست، درآمد حداقلی حائز شرایط مسکن اجتماعی معادل 12 هزار یورو به صورت سالانه، سطح دوم درآمد استاندارد مسکن حمایتی معادل 23 هزار یورو به صورت سالانه و سطح سوم، درآمد مسکن حمایتی برای سطوح بالا معادل 30هزار یورو در سال است.

نرخ اجاره بها برای این واحدهای مسکونی نیز حداکثر معادل 50 درصد از نرخ اجاره روز بازار مسکن فرانسه معین می شود. مطابق با آنالیز ها، در حال حاضر میانگین نرخ اجاره واحد مسکونی در پاریس مترمربعی 26 یورو است، اما نرخ تعریف شده برای این واحدهای مسکونی مترمربعی 5 تا 13یورو تعریف می شود. نکته جالبی که در مدل جدید تامین مسکن اجتماعی فرانسه مدنظر قرار گرفته آن است که تغییرات اجاره بهای اخذ شده هیچ رابطه ای با موقعیت مکانی این واحدها در شهر ندارد، بلکه فقط تابعی از درآمد افراد است. به این معنا که نرخ اجاره یک واحد مسکونی در جنوب شهر با نرخ اجاره یک واحد مسکونی در شمال شهر وابسته به موقعیت جغرافیایی آن معین نمی شود و تفاوت ندارند.

در عین حال این تحقیقات نشان می دهد: مهم ترین شاخص قانون جدید تامین مسکن حمایتی در فرانسه به حوزه تکالیف شهرداری ها بازمی شود. براساس این قانون، شهرداری ها مکلف شده اند برنامه ساخت برای مسکن حمایتی را به گونه ای طراحی نمایند که تا سال 2025 حداقل یک چهارم از واحدهای مسکونی هر یک از محله های پاریس(این محلات با جمعیت متوسط هستند) به وسیله این برنامه ساخته و عرضه شود. نکته مهم آن است که الزامی برای آنکه قطعا افراد کم درآمد و بسیار فقیر جزو یک چهارم لحاظ شده برای استفاده از مسکن اجتماعی در هر محله باشند وجود ندارد. مسوولیت شهرداری در این چارچوب آن است که یک شرط مهم برای صدور پروانه ساخت وساز برای افرادی که قصد ساخت در اراضی بیش از 800 مترمربع را دارند، اعمال نمایند. براساس قانون، شرط شهرداری برای صدور پروانه ساختمانی در این زمین ها باید آن باشد که 30 درصد از واحدها را به شرکت های اجاره داری با قیمت مناسب بفروشد.

همچنین شهرداری مکلف است که یک سوم از بودجه سالانه خود را به تامین مسکن حمایتی اختصاص دهد.

آن طور که نتایج این تحقیق نشان می دهد: در مدل کلاسیک تامین مسکن اجتماعی در فرانسه، وام بلندمدت ساخت 40 تا 50 ساله به سازنده ها اعطا و دولت نیز بخشی از نرخ بهره وام را به عنوان یارانه به شرکت های سرمایه گذار پرداخت می کرد اما در مدل جدید علاوه بر بانک های دولتی، امکان استفاده از وام بانک های خصوصی نیز فراهم شده است. در این مدل، شرکت های اجاره داری، بخشی از تامین اقتصادی برای ساخت مسکن را به وسیله سیستم پیش فروش فراهم می نمایند. این شرکت های اجاره داری می توانند به شرکت هایی که به دنبال تامین مسکن کارکنان خود هستند، حق مالکیت واحدهای مسکونی ساخته شده در این قالب را به صورت 10 تا 30 ساله واگذار نمایند.

یکی از روش های جالب توجه شرکت هبیتات فرانسه آن است که این شرکت صندوقی را برای سپرده گذاری شهروندان تاسیس و راه اندازی نموده است و دو امتیاز از محل سرمایه گذاری در این صندوق نصیب شهروندان می شود. امتیاز اول، معافیت از اقتصادیات سپرده گذاری است. در حال حاضر نرخ اقتصادیات سپرده گذاری در بانک ها در فرانسه بسیار بالا است. امتیاز دیگر آن است که شهروندان با سپرده گذاری در این صندوق علاوه بر اینکه از این اقتصادیات معاف می شوند، امکان دریافت نرخ بهره بالاتر از بانک ها را نیز دارند. این امتیازات باعث شده تا بیش از 95 درصد شهروندان از سپرده گذاری در این صندوق استقبال نمایند. این مطالعه علاوه بر آنکه وجوه مثبت تامین مسکن حمایتی براساس قانون جدید فرانسه را تشریح می کرد، مجموعه ای از واقعیت های کاری شرکت های اجاره داری را نیز معین می نمایند و در انتها راهکاری برای رفع این چالش ها بیان می نماید.

اولین و بزرگ ترین مشکل فرانسه درخصوص واحدهای ساخته شده در قالب مسکن اجتماعی پرداخت نکردن مبلغ اجاره توسط مستاجران مسکن اجتماعی است، که البته آنها راهکارهایی برای جلوگیری از این مورد دارند. یکی از راهکارها این است که بعد از نپرداختن اجاره، اول به وسیله پرسش از فعالان اجتماعی و بیمه ها دلیل نپرداختن اجاره ها را جویا می شوند و در صورت احراز شرایط از بیمه ها و سیستم های تامین اجتماعی استفاده می نمایند. همچنین در مواردی یاری های دولتی از سمت شهرداری ها وجود دارد که در پرداخت اجاره بها به افراد یاری می نماید. در نهایت اگر بعد از همه یاری ها باز این افراد از پرداخت اجاره سر باز زدند، شرکت های HLM می توانند به دادگاه مراجعه نمایند و با رای دادگاه افراد خاطی را از مسکن اجتماعی (به رغم اینکه طبق قانون افراد قرارداد بلندمدت در خانه های مسکن اجتماعی داشته و تقریبا تا هر وقت بخواهند می توانند در آنجا ساکن باشند) بیرون نمایند که البته این فرآیند در حدود 2 سال طول می کشد.

البته آنالیز ها نشان می دهد در فرانسه فقط به طور متوسط حدود 5 درصد عدم پرداخت اجاره از سوی مستاجران مسکن اجتماعی وجود دارد؛ در حالی که برای نمونه در کره جنوبی این نسبت بالاتر از 20 درصد است که طبق گفته آنها، کره جنوبی در حال پیش بردن و دریافت مشاوره ها و یاری هایی از دولت فرانسه است تا درصد پرداخت نکردن اجاره در مسکن های اجتماعی را کاهش دهد. همچنین برای جلوگیری از افزایش عدم پرداخت اجاره ها در فرانسه، افراد برای اینکه درخواست مسکن اجتماعی دهند، نهایتا باید 30 درصد فیش حقوقی شان بتوانند مبلغ اجاره را بپردازند.

به علاوه سازمانی برای تضمین پرد اخت اجاره مستاجران مسکن اجتماعی وجود د ارد که تضمین لازم را به شرکت های HLM می د هد که ریسک فعالیت د ر این بازار را برای موجران اجتماعی کاهش می د هد . همچنین صند وق هایی د ر شرکت های مسکن اجتماعی وجود د ارد که افراد 2 یورو د ر سال به آن می پرد ازند و با یاری هایی که د ولت نیز به این صند وق می نماید ، این مبالغ به حد ود یک میلیون یورو د ر سال می رسد که از این صند وق نیز می توان د ر بعضی موارد خاص استفاد ه کرد . مشکل بزرگ د وم رفتارهای اجتماعی نامناسب از طرف مستاجران است؛ چون د ر حال حاضر جمعیت مستاجران هر د و گروه بسیار جوان و بسیار پیر ساکن د ر مسکن اجتماعی د ر حال افزایش است و د اشتن این د و گروه با تفاوت های فرهنگی بسیار و نیازهای مختلف و بعضا متضاد (محیط شلوغ و پر سر و صد ا برای افراد جوان د ر مقابل محیط آرام و ساکت د لخواه افراد مسن) د ر یک ساختمان مشکل ساز است. این مشکل از حد ود 10 سال قبل که فرانسه بحث اد غام اجتماعی طبقات مختلف د رآمد را د ر یک ساختمان به اجرا گذاشت، بیشتر خود ش را نشان د اد ه است (تا قبل از این د وره آنها ساختمان های اجتماعی مجزا برای کم د رآمد ها، افراد متوسط د رآمد و... د اشته اند که مسائل عد ید ه ای را به وجود آورد ه اند .) این مشکل نیز با کارمند ان شرکت های HLMساکن د ر ساختمان ها و مد یر ساختمان قابل رفع شد ن است و اگر مورد بسیار مشکل ساز شد ، آنها می توانند به وسیله د اد گاه بر اساس قانون او را از مسکن اجتماعی بیرون نمایند .